|
|
Tien trucs in de huizenhandel |
|
|
woensdag 25 oktober 2006 |
 Het kostbaarste en meest emotionele product van ons leven een woning kopen we tegenwoordig zonder een expert. En ook bij de verkoop slaan we steeds vaker de makelaar over. Die heeft dat aan zichzelf te wijten.
Daar zat ik, in de kruipruimte onder mijn keuken, doodstil op mijn hurken. Ik tuurde tussen de vloerplanken door naar de drie schimmen boven mij. Het stel aspirantkopers zei: Ooh, wat een mooie bakelieten schakelaars heeft dit huis nog! Mijn NVM-makelaar zei: die zult u meteen moeten vervangen, en trouwens de bedrading door het hele huis voldoet niet meer aan de moderne eisen. Daarna wees hij op het feit dat mijn huis niet is geïsoleerd. Onder zijn voeten verbeet ik me. Deze dingen had hij mij nooit had verteld.
Al elf maanden stond mijn huis nu te koop, vele bezichtigingen waren er geweest én biedingen ver onder mijn vraagprijs die ik afwees. Wat was er mis met mijn sfeervolle en opgeknapte huisje, in het centrum van Arnhem, met grote tuin? Mijn te hoge vraagprijs, verklaarde mijn makelaar steeds. Vlak voor het tekenen van de opdrachtbevestiging had hij die nog ‘heel reëel’ gevonden. Ik wees hem erop dat andere huizen in de buurt als warme broodjes gingen. Hij zei alleen dat ik snel moest bijstorten, in verband met nieuwe advertentiekosten.
Wat doet die man eigenlijk voor mij? spookte door mijn hoofd. Mijn makelaar werd mijn obsessie. Maar nu ik hem van zeer dichtbij aan het werk zag, begreep ik nog minder van hem. Ja, hij had geen haast mijn huis te verkopen, dat bewijs had ik nu. Ik kon alleen moeilijk tevoorschijn schieten uit het luik onder de deurmat en zeggen: zie je wel, jij bent je courtage niet waard! Wat mij fascineerde, daar in het donker, onder zijn voeten, was de reden van zijn prijsdrukkende praatjes. Verborgen gebreken melden, oké. Maar ongevraagd alle zwaktes opsommen? Ooit wilde hij toch zijn courtage opstrijken?
Makelaarsmaffia
Dat was negen jaar geleden, voordat de bescherming van de makelaarstitel in 2001 werd afgeschaft en serieuze concurrentie op het internet losbrak. Enig licht lijkt inmiddels door te breken in deze onkenbare wereld, waar de vele geruchten en vermoedens van wanprestaties door de makelaar meestal geruchten en vermoedens zijn gebleven. Op feestjes fluistert men zelfs niet meer over de makelaarsmaffia, maar juicht men over het grote aanbod op Funda. Daar schuilt weliswaar heimelijk de grootste branchevereniging NVM achter, maar je vindt er wél zeventig procent van alle huizen. Nog mooier: er is nu ook de site Zoekallehuizen, die claimt 95 procent van alle huizen te tonen, doordat het de sites van ‘alle’ 3500 makelaars doorzoekt. En nu is er ook Makelaarsland, een doe-het-zelfconcept waarbij de makelaar helemaal overbodig is gemaakt.
Je huis verkopen: het dreigt weer leuk te worden.
‘Dankzij dit soort initiatieven is de markt meer transparant geworden, in elk geval wat betreft prijzen en aanbod’, zegt Ed van de Bijl, directeur van de Landelijke Makelaars Vereniging (LMV), een concurrent van NVM. ‘Of de makelaar er zélf ook transparant van wordt? Veel makelaars lijden onder de ontwikkelingen. Ze weten niet goed uit te leggen wat ze nu nog kunnen betekenen voor de klant. Ondertussen staan huizen langer te koop, moeten ze de kosten langer voorfinancieren en staan hun courtages onder druk. Als dit zo doorgaat, is eind dit jaar een kwart van de makelaars failliet.’
Als bezetenen
Vreemde cijfers. Naar schatting nog maar tien procent van de huizenkopers schakelt een makelaar in, terwijl het vertrouwen van huizenverkopers onverminderd groot is: 93 procent denkt niet zonder hem te kunnen. Vooral om de bezichtigingen thuis, waar men liever niet bij is. ‘Al die initiatieven op internet ten spijt, voelt de woonconsument zich onzeker, want het gaat nog altijd om emotioneel geladen producten, van tonnen euro’s’, zegt Peter Cornelissen, makelaar en auteur van Make-laardij of Maffia? (2005). ‘Dat komt doordat onzichtbare, machtige partijen de verwarring en ondoorzichtigheid onverminderd in stand houden.’
Met aangrijpende anekdotes van benadeelden schetst deze klokkenluider in zijn boek een diabolisch beeld van de makelaardij. Hele ‘families’ spannen samen met handlangers als taxateurs en hypotheekadviseurs om zich als bezetenen uit te leven op de onwetende klant. Dagelijkse kost: prijsopdrijving met stromannen, koppelverkoop, misleiding, frauduleuze taxaties en verboden prijsafspraken tussen de brancheverenigingen. ‘Makelaars gaan met deze financiële misdaden gewoon door, juíst omdat ze aanvoelen dat hun bestaansrecht op het spel staat.’
Machtig bolwerk
Dat het niet gaat. Zo niet langer. Dat zich, ziet Cornelissen, meer en meer haarscheurtjes verspreiden over het machtige bolwerk van de NVM-makelaars, Funda. Hoewel andere makelaars hun huizen daar nog steeds niet op mogen plaatsen, en een klacht van Cornelissen over de economische machtspositie door de Mededingingsautoriteit niet serieus wordt genomen, haalde NVM dit jaar plots bakzeil in vrijwel alle rechtszaken die zijzelf aanspande tegen de websites Makelaarsland en Zoekallehuizen.
Beide concurrenten zijn pijnlijk genoeg initiatieven van NVM-leden. Beide heren kregen dan ook een golf giftige reacties van collega’s te verwerken. ‘Al hun brieven waren gesteld in steeds dezelfde dreigende bewoordingen, alleen de geclaimde bedragen varieerden’, zegt Gijs den Hollander van zoekmachine Zoekallehuizen. ‘Dit is het bewijs dat NVM haar leden heeft aangezet die brieven aan mij te schrijven.’
Omdat door NVM erkende makelaars hun aanbod altijd eerst op de eigen sites plaatsen en pas later op Funda, moest NVM in hun naam wel in actie komen tegen Zoekallehuizen. Anders zou Funda razendsnel nog meer een vergaarbak van de minst courante huizen worden, dan het al is. Tot in het hoger beroep eiste ze dat Zoekallehuizen stopte met het kopiëren van huizenfoto’s. Vergeefs. ‘Mijn site draagt bij aan meer transparantie in de makelaardij’, zegt Den Hollander. ‘Je kunt precies zien hoe lang een huis al te koop staat, want mijn software doorziet de bekende truc van makelaars die hun incourante huizen even van internet halen en er weer opzetten als nieuw.’
Zelf regelen
Nog fundamenteler lijkt de aanval op NVM door Makelaarsland, een idee van NVM-makelaar Jeroen Stoop. Hij ontneemt de makelaar vrijwel al zijn klassieke taken. De verkoper van een huis mailt zelfgemaakte foto’s en gegevens, die Stoop vervolgens voor 795 euro op Funda zet. Bezichtigingen en de hele rataplan: zelf regelen. ‘Makelaarsland is niet meer dan een digitale etalage, dit houdt niet stand’, zegt Van de Bijl. ‘Elke NVM-makelaar kan dit doen, voor minder geld.’
Dat laatste besef is nu precies wat de NVM radeloos moet maken. De ratten verlaten niet het zinkende schip, maar vreten het van binnen op. ‘Het bestuur van NVM ligt zwaar onder vuur bij haar leden vanwege alle negatieve publiciteit’, zegt Cornelissen. ‘Laatst is de voorzitter plotseling weggestuurd. Ik hoor sterke geruchten dat op 1 januari Funda alsnog opengaat voor alle andere makelaars. De NVM wil dat natuurlijk niet, maar Funda zelf wel. Het rommelt daar hevig.’
Niet dat dit zijn zorgen wegneemt over de misstanden in de makelaardij. ‘Als Funda opengaat, ontbrandt de concurrentie in alle hevigheid. Banken en vastgoedontwikkelaars zullen zich ermee gaan bemoeien, want die willen met hun hypotheken en projecten vooraan blijven zitten, dicht bij de leads.’ In dat geweld, bekneld tussen kapitaalkrachtige partijen en de inmiddels meer geëmancipeerde woonconsument, kijkt de makelaar verlamd toe. ‘Die moet dus hoog nodig een stapje terug doen. Stoppen met bemiddelen en onderhandelen, alleen nog op specifieke onderdelen begeleiden en adviseren.’
Natte vinger
Van de Bijl, woordvoerder namens zo’n vijfhonderd makelaars, vindt het wel prima, zo’n cafetariamodel. ‘Eerst verdient de consument meer inzicht in wat de makelaar nou precies aan waarde toevoegt. Hoe hij de verkoopprijs niet met een natte vinger maar vakkundig vaststelt, met gedegen research, en dan de andere stappen, tot aan de overdracht en nazorg toe. Als de consument uit die pap alleen de krenten wil, moet dat kunnen. De courtage zal dan nog verder omlaag gaan. Maar de eerste makelaar moet nog opstaan die zegt: weet u wat, ik reken niks, en ik doe ook niks!’
Zo’n vaart zal het niet lopen, denkt hij. ‘De consument heeft behoefte aan kennis en ervaring en is soms nog zo naïef. Wist je dat de meeste mensen die een huis kopen, de verkopend makelaar als hún makelaar zien? Vandaar dat er zo vaak verwarring is over het biedproces, en dat mensen zo graag aanschoppen tegen ons beroep. In wezen hebben kopers van huizen veel meer dan verkopers behoefte aan een makelaar. Die schat belangrijke financiële en bouwkundige risico’s in. Daarentegen is een verkopend makelaar een gemaksproduct, daar kun je soms best zonder. Je moet er maar van uitgaan dat hij voor je vecht.’
Schimmen
De schimmen leken te zijn verdwenen uit mijn keuken. Een kriebel in mijn keel was ondraaglijk geworden, ik kuchte kort. Huh? hoorde ik vlak boven mij. Ik kromp ineen. Voetstappen, gesmoes, weer voetstappen, gemorrel aan het luik. Hel licht viel tot vlak naast mijn opgetrokken benen, een silhouet twijfelde tientallen seconden aan een afdaling naar de spinnen, sloot toen het luik weer. Ruim een kwartier nadat ik de voordeur weer had horen dichtgaan, kroop ik onder de mat vandaan. Ik liep de keuken in en keek recht in de openge-sperde ogen van mijn makelaar, die door een opening in de luxaflex mijn huis in tuurde. En weg was hij.
De volgende dag ging de telefoon. Geen woord over mijn spionage. ‘Ik heb kopers. Ze willen je vraagprijs betalen.’
De NVM heeft het stuk ter inzage gekregen, maar ook na herhaalde verzoeken niet gereageerd.
Bron: Intermediair
|
|
|
Wonen-nu
Trefwoorden